Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie: Die Generationenlösung für Immobilien

Die eigene Immobilie ist für viele Deutsche der wertvollste Besitz und gleichzeitig ein emotionaler Ankerpunkt. Doch im Alter stehen viele Eigentümer vor einer Herausforderung: Das Vermögen ist im Stein gebunden, während die monatliche Rente kaum Spielraum für große Sprünge oder teure Instandhaltungen lässt.

Hier rückt ein Modell in den Fokus, das finanzielle Sicherheit im Alter mit dem Wunsch verbindet, das Familienheim in den Händen der Liebsten zu wissen. Ein Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie bietet eine Brücke zwischen den Generationen, die weit über rein geschäftliche Aspekte hinausgeht.

Was bedeutet es, wenn ein Haus auf Rentenbasis verkauft wird?

Hinter dem Begriff verbirgt sich ein Veräußerungsgeschäft, bei dem die Gegenleistung nicht als Einmalzahlung erfolgt, sondern in Form von regelmäßigen Zahlungen – der sogenannten Rente. Der Käufer zahlt den Kaufpreis also quasi „auf Raten“, wobei diese Raten oft bis zum Lebensende des Verkäufers fließen.

Das Prinzip der Immobilienverrentung verstehen

Die Immobilienverrentung ist ein Oberbegriff für verschiedene Modelle, die es Senioren ermöglichen, den Wert ihres Hauses zu nutzen, ohne ausziehen zu müssen.

Beim Hausverkauf auf Rentenbasis überträgt der Senior das Eigentum an ein Familienmitglied (z. B. Kind oder Enkel). Im Gegenzug erhält er eine monatliche Rentenzahlung und in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch.

Der Unterschied zur klassischen Hypothek

Im Gegensatz zu einem Bankdarlehen entfällt beim Verkauf auf Rentenbasis der Umweg über ein Kreditinstitut. Die Familie regelt die Finanzierung intern.

Das schont die Liquidität des Käufers, da keine hohen Eigenkapitalhürden oder horrende Zinsen anfallen, während der Verkäufer von einer sofortigen Rentenaufbesserung profitiert.

Was ist eine Leibrente innerhalb der Familie?

Wenn wir über den Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie sprechen, meinen wir meist die Leibrente. Diese ist gesetzlich in den §§ 759 ff. BGB geregelt. Das entscheidende Merkmal der Leibrente ist ihre Dauer: Sie wird bis zum Tod des Rentenempfängers gezahlt.

Die lebenslange Absicherung

Die Leibrente innerhalb der Familie fungiert als Langlebigkeitsversicherung. Der Verkäufer weiß, dass er bis an sein Lebensende finanziell versorgt ist.

Für den Käufer bedeutet dies ein gewisses kalkulatorisches Risiko – lebt der Verkäufer sehr lange, zahlt er am Ende vielleicht mehr als den eigentlichen Marktwert. Verstirbt der Verkäufer früh, war der Erwerb besonders günstig. Innerhalb der Familie wird dieses Risiko meist akzeptiert, da das Vermögen ohnehin im Familienkreis bleibt.

Zeitrente als Alternative

Abzugrenzen ist die Leibrente von der Zeitrente. Bei einer Zeitrente wird die Zahlung auf einen festgelegten Zeitraum begrenzt (z. B. 15 Jahre).

Endet dieser Zeitraum, stoppen die Zahlungen, selbst wenn der Verkäufer noch lebt. Innerhalb der Familie ist dieses Modell seltener, da die lebenslange Absicherung der Eltern meist im Vordergrund steht.

Wie funktioniert die Leibrente technisch und rechtlich?

Der Prozess beim Haus auf Rentenbasis erfordert eine präzise vertragliche Gestaltung. Da es sich um eine Grundstücksübertragung handelt, ist der Gang zum Notar zwingend erforderlich.

1. Wertermittlung: Zunächst muss der aktuelle Marktwert der Immobilie durch einen Gutachter festgestellt werden.

2. Berechnung der Rentenhöhe: Vom Marktwert wird der Barwert des Wohnrechts abgezogen. Der verbleibende Betrag wird basierend auf der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers in eine monatliche Rate umgerechnet.

3. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag hält die Rentenhöhe, die Wertsicherungsklausel (Inflationsschutz) und die Absicherung im Grundbuch fest.

4. Eigentumsübergang: Der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, während der Verkäufer durch eine Reallast und das Wohnrecht abgesichert wird.

Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie: Die finanzielle Kalkulation

Die Berechnung ist das Herzstück des Vertrages. Sie entscheidet darüber, ob das Modell für beide Seiten fair ist und ob das Finanzamt eine Schenkung wittert.

Faktoren der Rentenberechnung

Um die Rente beim Immobilienverkauf festzulegen, nutzt man Sterbetabellen des Statistischen Bundesamtes.

• Kapitalwert des Wohnrechts: Wie viel wäre die Kaltmiete über die restliche Lebenszeit wert? Dieser Betrag mindert den Kaufpreis.

• Zinssatz: Da der Käufer den Betrag über Jahre stundet, wird meist ein fiktiver Zinssatz eingerechnet.

• Wertsicherung: Damit die Kaufkraft der Rente erhalten bleibt, koppelt man die Zahlungen meist an den Verbraucherpreisindex.

Ein konkretes Beispiel

Angenommen, ein Haus hat einen Wert von 400.000 Euro. Das lebenslange Wohnrecht der 70-jährigen Mutter wird mit 150.000 Euro bewertet.

Verbleiben 250.000 Euro, die verrentet werden. Bei einer statistischen Restlebenszeit von etwa 15 Jahren ergäbe dies eine monatliche Rente von circa 1.390 Euro.

Wie weit unter Marktwert kann meine Oma ihr Haus an mich verkaufen?

Diese Frage ist beim Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie zentral. Grundsätzlich herrscht in Deutschland Vertragsfreiheit. Allerdings wacht das Finanzamt darüber, dass keine „verdeckten Schenkungen“ stattfinden.

Die Grenze zur Schenkungssteuer

Liegt der vereinbarte Kaufpreis (Barwert der Rente plus Wohnrecht) deutlich unter dem Verkehrswert, betrachtet das Finanzamt die Differenz als Teilschenkung.

Innerhalb der Familie gelten zwar hohe Freibeträge (z. B. 400.000 Euro von Eltern an Kinder oder 200.000 Euro von Großeltern an Enkel), doch diese sollten nicht leichtfertig durch eine zu niedrige Rentenansetzung aufgebraucht werden.

Werden die Freibeträge überschritten, fällt Schenkungssteuer an. Eine Abweichung von bis zu 10 bis 15 Prozent vom Gutachterwert wird oft noch als Verhandlungsspielraum akzeptiert, darüber hinaus wird es kritisch. Eine professionelle Beratung, wie sie etwa die Verbraucherzentrale anbietet, ist hier oft Gold wert.

Steuerliche Aspekte beim Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie

Der Verkauf auf Rentenbasis hat massive Auswirkungen auf die Steuerlast beider Parteien. Hier unterscheidet das Recht zwischen dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.

Verkäufer: Versteuerung des Ertragsanteils

Der Verkäufer muss die erhaltene Rente nicht in voller Höhe versteuern. Nur der sogenannte Ertragsanteil unterliegt der Einkommensteuer.

Dieser Anteil richtet sich nach dem Alter des Verkäufers bei Beginn der Rentenzahlung. Wer mit 70 Jahren startet, muss beispielsweise nur 15 Prozent der Rente versteuern. Das macht die Leibrente steuerlich äußerst attraktiv.

Käufer: Absetzbarkeit der Zahlungen

Für den Käufer ist die Situation komplexer. Er kann den Zinsanteil der Rentenzahlungen unter Umständen als Werbungskosten geltend machen, sofern er die Immobilie vermietet (auch fiktiv an die Eltern).

Bei Eigennutzung entfällt dieser Vorteil meist. Die Grunderwerbsteuer fällt bei Verkäufen in gerader Linie (Eltern an Kinder) glücklicherweise weg.

Wohnrecht und Nießbrauch: Sicherheit beim Hausverkauf

Ein wesentlicher Bestandteil beim Haus auf Rentenbasis ist die Absicherung des Verkäufers im Objekt. Hier stehen zwei Wege offen.

Das lebenslange Wohnrecht

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt es dem Verkäufer, die Immobilie (oder Teile davon) bis zum Tod selbst zu bewohnen. Er kann das Haus jedoch nicht ohne Zustimmung des Eigentümers vermieten.

Der Nießbrauch – Die stärkere Option

Der Nießbrauch geht einen Schritt weiter. Der Verkäufer darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch die „Früchte daraus ziehen“. Sollte der Senior also ins Pflegeheim umziehen müssen, könnte er die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen zur Deckung der Pflegekosten nutzen.

Beim Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie ist der Nießbrauch oft die bevorzugte Wahl, um maximale Flexibilität für die ältere Generation zu gewährleisten.

Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung in der Familie

Wie jede Medaille hat auch die Leibrente innerhalb der Familie zwei Seiten. Ein transparenter Vergleich ist für den Familienfrieden essenziell.

Die Vorteile auf einen Blick

• Finanzielle Freiheit: Die Senioren erhalten ein regelmäßiges Einkommen und können ihren Lebensstandard halten.

• Erhalt des Familienbesitzes: Das Haus wandert nicht an fremde Investoren oder Banken.

• Keine Bankfinanzierung: Junge Familienmitglieder kommen ohne hohen Kredit zum Eigenheim.

• Pflegevorsorge: Die Rente kann helfen, spätere Pflegekosten privat zu finanzieren.

• Ersparnis: Wegfall von Maklergebühren und oft auch der Grunderwerbsteuer.

Die Nachteile der Leibrente

• Langlebigkeitsrisiko: Der Käufer zahlt unter Umständen deutlich mehr als den Wert der Immobilie.

• Instandhaltungspflicht: Meist trägt der neue Eigentümer (der Käufer) die Kosten für Dach, Heizung und Sanierung, obwohl er das Haus vielleicht noch gar nicht selbst nutzt.

• Innerfamiliäre Konflikte: Geschwister könnten sich durch den Verkauf auf Rentenbasis benachteiligt fühlen, wenn sie das Gefühl haben, das Haus wurde unter Wert „verscherbelt“.

• Absicherung im Insolvenzfall: Gerät der Käufer in finanzielle Not, muss die Rente des Verkäufers durch eine erstrangige Reallast im Grundbuch extrem sicher geschützt sein.

Mögliche Fallstricke beim kauf auf rentenbasis innerhalb der familie

Wer ein Haus auf Rentenbasis kauft oder verkauft, sollte die emotionalen und rechtlichen Fallgruben kennen.

Die „Geschwister-Falle“

Wenn ein Kind das Haus auf Rentenbasis übernimmt, reduziert sich die spätere Erbmasse. Um Streit zu vermeiden, sollten alle potenziellen Erben an einen Tisch geholt werden. Oft ist es sinnvoll, den Kauf als Teil der vorweggenommenen Erbfolge zu deklarieren und Ausgleichszahlungen an Geschwister festzulegen.

Die Instandhaltung klären

Nichts führt schneller zu Streit als ein kaputtes Dach. Im Notarvertrag muss detailliert geregelt sein, wer für Schönheitsreparaturen und wer für energetische Sanierungen aufkommt.

Üblich ist, dass der Nießbraucher die laufenden Kosten (Nebenkosten, kleine Reparaturen) trägt, während der Eigentümer für „Dach und Fach“ zuständig ist.

Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis

Ist der Verkauf auf Rentenbasis nicht die passende Lösung? Es gibt andere Wege der Immobilienverrentung.

1. Teilverkauf: Ein Anbieter kauft bis zu 50 Prozent der Immobilie. Der Senior erhält eine Einmalzahlung und zahlt ein Nutzungsentgelt. In der Familie ist dies eher unüblich, da externe Firmen hohe Gebühren verlangen.

2. Umkehrhypothek: Die Bank gewährt einen Kredit auf das Haus, der erst beim Tod oder Auszug durch den Verkauf getilgt wird. Hier fallen jedoch oft hohe Zinsen an.

3. Verkauf gegen Einmalzahlung mit Wohnrecht: Statt einer monatlichen Rente zahlt das Kind einen einmaligen, reduzierten Kaufpreis. Das gibt dem Senior sofortige Liquidität (z. B. für Weltreisen), bietet aber keine monatliche Aufbesserung der Rente.

Worauf Sie beim kauf auf rentenbasis innerhalb der familie unbedingt achten sollten

Ein professioneller Ansatz ist Pflicht. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen am Küchentisch.

• Wertsicherungsklausel: Ohne Kopplung an die Inflation verliert die Rente über 20 Jahre massiv an Wert.

• Rückforderungsrechte: Der Verkäufer sollte sich Rechte vorbehalten, das Haus zurückzuverlangen, falls der Käufer vor ihm stirbt, insolvent geht oder die Immobilie ohne Zustimmung weiterverkauft.

• Reallast: Die Rentenzahlung muss im Grundbuch an erster Stelle (oder direkt hinter bestehenden Bankdarlehen) abgesichert werden.

• Transparenz: Nutzen Sie unabhängige Quellen wie das Bundesministerium der Justiz, um sich über die aktuelle Rechtslage zu informieren.

Bietet der Hausverkauf auf Rentenbasis eine echte Chance?

Absolut. Der Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie ist ein mächtiges Instrument zur Vermögensübertragung. Er ermöglicht es der älteren Generation, in Würde und finanzieller Sicherheit im eigenen Zuhause alt zu werden, während die jüngere Generation schrittweise und ohne extreme Schuldenlast Eigentum bildet.

Es ist eine Win-win-Situation, sofern sie auf einem soliden Fundament aus neutralen Gutachten, rechtlicher Absicherung und offener familiärer Kommunikation steht.

Wer die Vorteile nutzt und die Nachteile durch kluge Verträge minimiert, schafft eine Lösung, die weit über den materiellen Wert des Hauses hinausgeht – ein echtes Familienerbe.

Zusammenfassung der Eckpunkte:

• Kauf auf Rentenbasis verbindet Wohnen und Rentenzahlung.

• Leibrente sichert lebenslang ab, die Zeitrente nur befristet.

• Steuerlich ist nur der Ertragsanteil relevant.

• Notarielle Absicherung durch Wohnrecht/Nießbrauch und Reallast ist unverzichtbar.

• Frühzeitige Kommunikation mit allen Erben verhindert späteren Streit.